根据中物联冷链委2019年《农产品产地冷链研究报告》统计，当前我国总体冷链运输率约为45.4%，而发达国家平均冷链运输率达90%以上，生鲜损耗率与发达国家相比也有较大提升空间。在我国政策的大力支持、消费升级的需求驱动、社会物流提质增效的背景下，我国冷链物流市场规模有望继续保持增长，按中冷联盟测算，2025年冷链物流市场规模将达到5500亿元以上。
2.冷链物流地区分布不均衡
从地理位置来看，冷链仓库设施在中国分布并不均衡：冷库设施主要集中在华东、华中、华北和华南四大区域。2020年特殊的发展环境下，推动了冷链物流重点企业地域格局上的变化，东南部沿海城市继续领跑发展，中部和西部地区冷链物流重点企业也在持续加速，区域发展不均衡的局面得到一定程度的改善。按区域重点企业营收排序：华东＞华北＞华南＞华中＞西南＞东北＞西北，华东入选的企业数多，华北营收规模占比较2019年上升7.9%成为第二大区域，华中营收占比较2019年提升0.3%。
冷链物流收入企业多的省市分别为上海（17家）、广东（14家）、河南（10家）、北京（9家）。
3.政策导向支持行业发展
自2010年至2021年底，国家相关部门连续发布一系列促进冷链物流行业发展的政策法规，主要聚焦在冷链物流设施布局、冷链物流体系建设、促进农产品流通等方面的发展措施，极大地促进国内冷链物流行业规范以及快速发展。
2021年12月12日，国务院办公厅印发《“十四五”冷链物流发展规划》。《规划》是我国冷链物流领域份五年规划，规划聚焦“6+1”重点品类，包括肉类、水果、蔬菜、水产品、乳品、速冻食品等主要生鲜食品以及疫苗等医药产品。
《规划》提出，到2025年，初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，基本建成符合我国国情和产业结构特点、适应经济社会发展需要的冷链物流体系，调节农产品跨季节供需、支撑冷链产品跨区域流通的能力和效率显著提高。展望2035年，全面建成现代冷链物流体系，设施网络、技术装备、服务质量达到世界先进水平，行业监管和治理能力基本实现现代化。
根据《规划》，一是要建设“四横四纵”8条国家冷链物流骨干通道，串接农产品主产区和19个城市群，形成内外联通的国家冷链物流骨干通道网络，打造“三级节点、两大系统、一体化网络”的“321”冷链物流运行体系；二是提出产销冷链集配中心建设；三是打造消费品双向冷链物流新通道，促进农民增收和消费升级。
继首批17个国家骨干冷链物流基地之后，《规划》指出到2025年要布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地；聚焦产地“先一公里”和城市“后一公里”，补齐两端冷链物流设施短板，形成一批具有较强国际竞争力的企业。
根据财政部专项债发行信息披露，我们随机挑选华东、华南、华中以及西南四个地区六个非一线城市的冷链基地进行取样，这六个园区平均建造单位成本约5000元/㎡。假设满足国家骨干冷链物流基地条件仍为大于500亩（约33万㎡）的门槛不变，到2025年100个国家骨干冷链物流基地总面积为3300万㎡，冷链物流基础设施建设投资总额预计约为1650亿元。冷链基础设施及物流运营的蓬勃发展势必对制冷设备如压缩机、核心零部件等行业的发展带来积极的拉动作用。
国家政策和消费拉动双轮驱动冷链物流景气度上升，物流用地以及成熟冷库稀缺等综合因素使得PE和物流运营方不断寻求优质冷链资产；而疫情又激发了投资人对冷链物流的投资意向，使得疫情后冷库市场交易火热：如黑石44亿收购大湾区物流资产（含8万吨冷库项目）等。
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冷链物流服务供给端分析
1.市占率明显提升
民营企业是冷链物流企业的主要组成部分：在2020年中国冷链物流企业中，民营企业72家，国营企业10家，外资企业2家，合资企业10家，港澳台企业1家，其他企业5家。企业业务重点布局的方向为冷链仓储、干线运输和城市配送。
近五年来冷链业务发展迅速，企业营收规模不断扩大。2020年企业（CR100）冷链业务营业收入合计达694.70亿元，同比增长26.36%，占2020年总市场规模的18.13%；企业市场占有率相较于2018年的13.79%、2019年的16.21%逐年增长，冷链市场集中度不断提高。
2020年冷链物流企业前5名（Top5）的营收达到256.42亿元，占到总营收的36.91%；前10名（Top10）的营收达到409.53亿元，占到总营收的58.95%；前30名（Top30）的营收达到567.58亿元，占到总营收的81.69%；前50名（Top50）的营收达到621.52亿元，占到总营收的89.47%；头部集聚效应提升。冷链物流后50名的营收只占总营收的10.53%，中小企业依然占据多数，冷链物流行业仍呈现散、小、杂的特点。2020年冷链物流企业整体营收水平提升，Top5营收同比增长20.12%，Top10营收同比增长21.69%，Top30营收同比增长33.02%，Top50营收同比增长27.42%。